Korjausrakentamisen markkinat
Consti on yksi Suomen johtavista korjausrakentamiseen ja taloteknisiin palveluihin keskittyneistä yhtiöistä. Consti tarjoaa kattavasti korjausrakentamisen ja talotekniikan sekä valikoidusti uudisrakentamisen palveluita taloyhtiöille, yrityksille ja sijoittajille sekä julkiselle sektorille. Lisäksi tarjontaan kuuluvat palvelu-urakointi sekä huolto- ja ylläpitopalvelut. Toiminta on keskittynyt Suomen kasvukeskuksiin.
Korjausrakentaminen on tarvelähtöistä ja siten vähemmän suhdanneherkkää kuin uudisrakentaminen. Korjausrakentamisen viimeiset 20 vuotta jatkunut tasainen kasvu kuitenkin taittui vuonna 2023 ja alamäki jatkui vuonna 2024. Rakennusteollisuus RT arvioi syyskuun suhdannekatsauksessaan korjausrakentamisen vuoden 2024 kehitykseksi -4 prosenttia. Euroconstructin joulukuussa julkistama arvio on -0,9 prosenttia.
Vuonna 2024 talonrakentaminen väheni edelleen, mutta lasku tasaantui edellisestä vuodesta. Koko talonrakentaminen eli uudis- ja korjausrakentaminen yhteensä, supistui vuonna 2024 Euroconstructin arvion mukaan noin 6 prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Talonrakentamisen voimakas vähentyminen on seurausta ennen kaikkea asuntojen uudistuotannon tyrehtymisestä poikkeuksellisen kiivaan asuntorakentamisen jälkeen. Asuntojen uudisrakentaminen väheni noin 30 prosenttia toista vuotta peräkkäin. Muussa talonrakentamisessa ei ole tapahtunut läheskään yhtä merkittäviä muutoksia.
Uudisrakentamisen voimakas pudotus on merkinnyt sitä, että asuntojen korjaamiseen käytetään tällä hetkellä enemmän rahaa kuin uusien rakentamiseen. Samalla kilpailu sekä korjaushankkeista että taloteknisistä urakoista on kiristynyt selvästi. Asuintalojen korjausrakentamisen arvo pysyi vuonna 2024 lähes vuoden 2023 tasolla, joka oli noin yhdeksän miljardia euroa. Muun korjausrakentamisen arvo oli noin 6 miljardia euroa.
Korjausrakentamisesta lähes kaksi kolmasosaa on asuintalojen korjaamista ja siitä arviolta yli puolet ammattimaista korjausta. Asuintalojen korjauksissa korostuu talotekniikka, jonka osuus on noin 35 prosenttia korjausrakentamisen arvosta. Muiden kuin asuintalojen korjaamiseen sisältyy rakennuksen teknisen iän vaatimien korjausten lisäksi paljon muutosrakentamista, kun esimerkiksi vanhoja vajaakäytössä olevia toimistokiinteistöjä muutetaan hotelleiksi tai asunnoiksi tai vastaamaan paremmin tämän hetken toimistotarpeita.
Muiden kuin asuntojen uudisrakentaminen säilyi vuonna 2024 suurin piirtein vuoden 2023 tasolla. Kasvua ovat tuoneet suuret sairaala- ja kouluhankkeet. Pääkaupunkiseudulla myös toimistorakentaminen on jatkunut. Teollisuusrakentaminen sen sijaan supistui. Useiden suunnitteilla olevien energiaan liittyvien hankkeiden odotetaan piristävän teollisuusrakentamista lähivuosina.
Kaikesta korjausrakentamisesta noin viidennes on ylläpitoa ja huoltoa, ja sen osuus on keskimääräistä suurempi muissa kuin asuinkiinteistöissä.
Asuntojen korjausrakentamisen arvioidaan pysyneen vuonna 2024 lähes viime vuoden tasolla. Euroconstructin arvio on -0,4 prosentin muutos vuodesta 2023, ja saman suuntaista viestiä kertoo Kiinteistöliiton marraskuussa julkaisema Korjausrakentamisbarometri. Taloyhtiöiden näkymiä paransi etenkin loppuvuonna 2024 korkotason selkeä lasku.
Kiinteistöliiton Korjausbarometrin mukaan kerrostalojen korjaustarpeiden kärjessä ovat edelleen vesi- ja viemärijärjestelmät. Seuraavaksi yleisimpiä ovat vesikaton ja julkisivujen korjaukset ja lämmitysjärjestelmät. Lämmitysjärjestelmien uudistusten taustalla näkyy kaukolämmön kallistuminen monissa kaupungeissa.
Myös liike- ja toimistotilojen korjauksia on siirretty kustannustason nopean nousun vuoksi. Korjaamista ovat jarruttaneet lisäksi toimitilojen ylitarjonta ja kiinteistöjen hintojen lasku. Taloudellisen tilanteen parantuessa ylitarjonnan odotetaan kannustavan kiinteistön omistajia parantamaan tilojensa kilpailukykyä ja vuokrattavuutta.
Sekä koko talonrakentamisen että korjausrakentamisen ennustetaan palaavan kasvu-uralle vuonna 2025. Euroconstructin ennuste talonrakentamisen kasvulle vuonna 2025 on 5,3 prosenttia. Uusien asuntojen rakentamisen ennustetaan kasvavan heikon vertailuvuoden jälkeen noin 26 prosenttia. Muun kuin asuntorakentamisen ennustetaan kasvavan noin kaksi prosenttia.
Korjausrakentamisen markkinan ennustetaan palaavan maltilliseen kasvuun. Euroconstructin kasvuennuste on 0,3 ja RT:n 1,0 prosenttia. Ennustettu kasvu muodostuu asuintalojen korjauksista.
Markkinarakenne Suomessa ja toimialaan vaikuttavat tekijät
Korjausrakentamista ovat vähentäneet osin samat syyt kuin uudisrakentamistakin eli korkotason, inflaation ja korjauskustannusten nousu sekä kiinteistöjen kasvaneet ylläpitokulut kuten lämmityksen kallistuminen.
Korjausrakentamisen kysyntää ylläpitää putkiremontti-ikäisten asuinrakennusten suuri määrä. Korjausiässä ovat nyt 1970-luvulla rakennetut kiinteistöt, joissa on asuntoja pinta-alallisesti eniten sekä osin jo 1980-luvun kiinteistöt, joista merkittävä osa on rivitaloja eli 1980-luvun asuntoja on määrällisesti eniten.
Taloteknisten korjausten lisäksi monilla taloyhtiöillä on kasvava tarve julkisivukorjauksille, jotka ovat usein jääneet taloudellisista syistä putkiremontin jalkoihin. Julkisivukorjausten ja huollon merkitys kasvaa edelleen, kun talvista tulee yhä kosteampia. Teknisten korjaustarpeiden rinnalla odotukset asumismukavuudelle ovat nousseet. Toimitilojen korjaustarpeiden taustalla on lisäksi tilatarpeiden muuttuminen.
Energiaremonttien tarvetta lisäävät toukokuussa 2024 voimaan tullut EU:n energiatehokkuusdirektiivi, jonka tavoitteena on rakennusten energiankulutuksen ja kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen. Energiaremonttien tarvetta toimitiloissa lisäävät myös tilojen käyttäjien vaatimukset – sekä taloudelliset että esimerkiksi ympäristöluokitukseen liittyvät. Energiaremonttien tarve koskee sekä asuintaloyhtiöitä että erilaisia toimitiloja.
Kokonaisuutena korjausrakentamisen tarvetta ylläpitävät sekä rakennuskannan ikääntyminen että yhteiskunnalliset muutokset kuten kaupungistuminen, väestön vanheneminen, työskentelytapojen ja vähittäiskaupan muutokset sekä kestävän kehityksen tavoitteet. Korjausrakentaminen on keskeisessä asemassa rakennetun ympäristön hiilijalanjäljen pienentämisessä, sillä uusien rakennusten määrä kasvaa vain noin prosentin vuodessa.
Sekä uudis- että korjausrakentaminen keskittyvät Suomessa voimakkaasti kasvukeskuksiin.
Kilpailijakenttä
Korjausrakentamisen markkina on hyvin pirstaloitunut Suomessa. Suurten rakennusliikkeiden toiminta on painottunut uudisrakentamiseen, missä projektit ovat keskimäärin selvästi korjausrakentamista suurempia. Korjausrakentamisessa toimii lukuisia pieniä toimijoita, jotka ovat yleensä keskittyneet vain yhteen korjausrakentamisen segmenttiin.
Consti oli vuonna 2023 Rakennuslehden kesäkuussa 2024 julkaistun selvityksen mukaan korjausrakentamisen liikevaihdolla mitattuna Suomen suurin korjausrakentaja. Consti erottuu kilpailijoistaan myös korjausrakentamisen kattavalla palvelutarjonnalla huoltotöistä ja pienurakoinnista monivuotisiin miljoonien eurojen urakoihin.